Online-Trading: REITs
REITs (Real Estate Investment Trusts) sind - wie Immobilien-AGs - börsennotierte Gesellschaften, die in Immobilien investieren, die sie langfristig vermieten. Das können Einkaufszentren, Seniorenheime, Kliniken, Ärztehäuser, Bürogebäude oder auch Wohnimmobilien sein. Die Höhe der Mieten wird an die Inflationsrate gekoppelt, während der Nominalwert in Relation zur Immobilienfinanzierung aufgenommener Kredite oder begebener Anleihen konstant bleibt. Die Erträge aus diesem Businessmodell lassen sich relativ gut kalkulieren. Das Besondere an REITs ist, dass sie Immobiliensubstanz mit hohen Dividendenrenditen kombinieren, da die Gesellschaften zu einem bestimmten Prozentsatz - je nach Land 80 bis 90 Prozent - ausschütten müssen, um steuerbegünstigt zu sein. Die von den REITs erwirtschafteten Gewinne werden nicht auf Unternehmensebene mit der Körperschaftsteuer belastet, sondern bleiben steuerfrei. Erst die Ausschüttungen werden besteuert.
Man unterscheidet zwei Arten von REITs:
- Equity-REITs. Sie investieren direkt in Immobilien und sind verantwortlich für den Immobilienbestand. Die Umsätze der Gesellschaft stammen zum großen Teil aus den Mieteinnahmen.
- Mortgage-REITs (oder mREITs). Sie handeln mit Hypotheken auf Immobilien. Diese REITs verleihen Geld für Hypotheken an Immobilienbesitzer oder kaufen bestehende Hypotheken auf. Die Umsätze stammen in erster Linie aus den Zinsen der Hypothekenkredite.
REITs gibt es in über 30 Ländern. Man soll aber REITs nicht als "sicherer Hafen" sehen, sondern als Aktieninvestments. Man sollte in der Betrachtung nie alle REITs in einen Topf werfen, die Performance-und Risikounterschiede sind erheblich. Im Zeitraum von 1994 bis 2012 mit im Schnitt 18 Prozent pro Jahr schnitten die Self-Storage-Lagerräume am besten ab, ein gutes Chancen-Risiko-Verhältnis verbuchen auch Gesundheitsimmobilien, ein schlechtes Tourismusprojekte (siehe Tabelle).
Bei der Auswahl sollte darauf geachtet werden, dass die Dividendenzahlungen durch Gewinn und/oder Cashflow langfristig gedeckt sind. Von Vorteil wäre noch eine möglichst lange und erfolgreiche Firmengeschichte. Bei den REITs aus Europa und dem asiatisch-pazifischen Raum sollte man auf eine breite Diversifikation, Eigenkapitalquoten von zumindest 40 Prozent und ebenfalls die nachhaltige Leistbarkeit der Dividendenzahlungen achten.
Unterschied zwischen offenen Immobilienfonds und REITs
| Immofonds | REITs |
| - Wert orientiert sich am ermittelten NAV(Net-tovermögenswert, Immobilien und Cash minus Schulden). | - Wert orientiert sich - ähnlich wie bei Immobilienaktien - am täglichen Börsenkurs und kann stark vom NAV abweichen. |
| - Um jederzeit liquide zu bleiben und Fondsanteile rücklösen zu können, sehen die gesetzlichen Rahmenbedingungen Mindestliquiditätsquoten vor. | - Mindestinvestmentquoten von Immobilien (75 Prozent des Fondsvermögens). |
| - Nettoverkäufe von Anlegern verringern das Fondsvermögen. | - Die Börsentransaktionen der Anleger (Kauf und Verkauf von REIT-Anteilen) berühren nicht das Vermögen der REITs. |
| - Langfristige Immobilienkäufe werden mit jederzeit verfügbaren Geldern (Fondsanteile) und Krediten finanziert. In Notsituationen kommt es zur vorübergehenden Schließung des Fonds, um Immobiliennotverkäufe zu vermeiden. Dann können Anteile an der Börse weit unter dem NAV gehandelt werden. | - Langfristige Immobilienprojekte werden in der Regel auch mit langfristigen Geldern (Eigenkapital, Anleihen und langlaufenden Bankkrediten) finanziert. |
| - Können ausschütten oder Gewinne reinvestieren. | - Ausschüttung ist vorgeschrieben. |
Auflagen für US-REITs
- Struktur einer AG, eines Trusts oder Verbandes;
- Ausgabe handelbarer Aktien oder Zertifikate;
- Management in Form eines Board of Directors oder durch Trustees;
- mindestens 100 Gesellschafter (bei börsennotierten REITs);
- mindestens 75 Prozent des Gesellschaftsvermögens sind in Immobilien investiert;
- mindestens 95 Prozent der Einkünfte aus Mieterträgen, Hypothekarkreditzinsen und Dividenden;
- nicht mehr als 50 Prozent aller Aktien können in der zweiten Jahreshälfte eines Steuerjahres von fünf oder weniger Personen gehalten werden;
- mindestens 90 Prozent der Gewinne müssen ausgeschüttet werden.
